湾岸タワーマンション市場、過熱から転換点へ
東京都湾岸エリアの中古マンション市場は、近年、国内外の投資家や富裕層マネーの流入により価格が急騰してきました。新築タワーマンションの供給価格上昇も相まって、中古市場も高値で取引される状況が続いていました。しかし、2026年に入り、市場には明確な変化の兆しが見え始めています。価格は高止まりしているものの、物件の流動性が低下し、「売りたい価格では売りにくくなっている」現象が顕在化している状況です。
高価格帯マンション在庫が約1.5倍に増加
東京都湾岸エリアにおける平均売出価格8,000万円以上の高価格帯マンションの在庫数は、2025年1月時点の約1,050件から、2026年4月には約1,500件へと、わずか1年強で約1.5倍に増加しました。
中古マンション市場における在庫増加は、供給面の増加だけでなく、買い手の減少や売却期間の長期化といった需要面の弱含みを反映する重要なシグナルです。近年の価格高騰により、実需層の購入が困難になり、パワーカップル層や高所得ファミリー層でも資金負担感が強まっていると考えられます。
湾岸エリアで広がる「在庫滞留」
在庫の分布を見ると、中央区内陸部や一部の住宅立地では比較的安定した流動性が維持されている一方で、湾岸エリアでは在庫増加傾向のマンションが広範囲に点在しています。
これは一時的な売却増にとどまらず、市場全体として買い手が価格についていけなくなっている可能性を示唆しています。特に湾岸タワーマンション市場では、これまで活発だった「含み益」を背景とした転売の回転速度が鈍化し、売出物件が市場内に滞留し始めている状況です。
値下げ回数増加と販売長期化が示す市場心理
湾岸エリアの中古マンションにおける「販売日数」と「値下げ回数」の推移を見ると、2026年以降に成約した住戸では、値下げ回数が大きく増加し、販売期間も長期化していることが確認できます。
これは、売主が当初高値で売り出すものの、買い手が追随できず、結果として複数回の値下げを経て成約に至るケースが増加していることを示唆しています。初回売出価格からの値下げ率も拡大傾向にあり、市場参加者の価格期待と実際の需要との間にギャップが生じていると分析されます。売主側には「まだ上がる」という期待が残る一方で、買主側は金利上昇や景気不透明感、価格高騰疲れなどから慎重姿勢を強めている状況です。
晴海タワーマンションに見える価格調整の兆候
晴海を代表するタワーマンションの階層別成約坪単価の推移を見ると、高層階・中層階・低層階を問わず、2025年末頃をピークとして、その後はピーク時を下回る成約単価で推移していることが確認できます。
これは「相場が崩壊している」というよりは、「過熱した価格形成が調整局面に入り始めた」と見るべきでしょう。価格が調整し始めているにもかかわらず販売期間が長期化している点は、現在の価格水準が既に需要サイドの許容レンジを超え始めている可能性を示唆しています。
実需回帰の可能性
今後の住宅ローン金利動向や実体経済の変化次第では、湾岸市場は「価格維持」よりも「流動性確保」を優先する売却が増加する可能性があります。これまで東京都中古マンション市場を牽引してきた湾岸タワーマンション市場は、まさに転換点に差し掛かっているのかもしれません。
しかし、これは必ずしもネガティブな変化だけを意味するものではありません。これまでの湾岸市場は、急激な価格高騰により一部の富裕層や投資マネーに支えられる側面が強く、実需層にとっては購入が困難な状況が続いていました。価格が一定の調整局面に入ることで、これまで市場から押し出されていた実需層が再び購入を検討しやすくなる可能性があります。現在起きている流動性低下は、市場崩壊というよりも「過熱した価格が実需に近い水準へ正常化していく過程」とも捉えられます。
適切な価格帯へ調整されることで、購入検討者の裾野が広がり、結果として市場全体の流動性が回復すると考えられます。湾岸エリアは交通利便性や眺望性、大規模開発による街の将来性など、依然として高い魅力を持つエリアです。価格と需要のバランスが再調整されることで、投資主導から実需中心の安定した市場へ移行していく可能性も十分に考えられます。
筆者プロフィール
福嶋 真司（ふくしましんじ）
マンションリサーチ株式会社 データ事業開発室 不動産データ分析責任者
福嶋総研 代表研究員
早稲田大学理工学部卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行っています。また、大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供しています。
マンションリサーチ株式会社について
マンションリサーチ株式会社は、2011年創業以来、「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「約3億件の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」を収集しています。これらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っています。
会社名： マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長： 山田力
所在地： 東京都千代田区神田美土代町５－２ 第２日成ビル５階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円
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