都心3区マンション市場、再開発エリアで売れ残り増加傾向か？住宅エリアは安定需要を維持

調査概要

株式会社マンションリサーチは、2024年1月から2026年3月にかけて、東京都23区内の中古マンション182,367事例を対象に調査を実施しました。公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を施して集計したものです。

今回の調査では、平均売出価格が8,000万円以上の中古マンションを対象に、各マンションの在庫推移を測定しました。在庫は中古市場における需給バランスを示す重要な指標であり、価格推移だけでは把握できない「実際の売れ行き」を確認できます。

分析では、在庫が継続的に減少しているマンションを「流動性大（評価A）」、在庫が一定水準で安定しているマンションを「流動性中（評価B）」、在庫が積み上がり販売停滞傾向が見られるマンションを「流動性低（評価C）」として分類しています。

千代田区・港区で進む「再開発エリアの価格」への警戒感

千代田区の傾向

千代田区では、番町・麹町などの住宅地で、流動性低（評価C）のマンション割合が比較的少ない結果となりました。これらのエリアは住宅地としてのブランド力と教育・居住環境への評価が高く、実需層からの需要が底堅い特徴があります。

一方、秋葉原・神田など皇居北側のオフィス・商業エリアでは、流動性低（評価C）の割合が相対的に高くなっています。大規模再開発やオフィス需要期待を背景にマンション価格が大きく上昇したものの、価格上昇に対する実需層の購入負担感が強まっている可能性が考えられます。

港区の傾向

港区でも同様の傾向が確認されました。麻布・白金・赤坂など住宅地色の強いエリアでは流動性低の割合が比較的少ない一方で、浜松町・田町・高輪ゲートウェイ周辺など再開発が集中した商業・オフィスエリアでは流動性低のマンションが増加しています。特に高輪ゲートウェイ周辺や浜松町エリアでは、大規模開発による街の将来期待が価格に織り込まれすぎているのではないかという見方が強まりつつあると指摘されています。

高すぎる物件ほど売却に時間を要する傾向

千代田区・港区における流動性大（評価A）および流動性中（評価B）のマンションを分析すると、平均坪単価は比較的近い水準にとどまっています。これは、市場で一定の需要を維持している物件が、相場から大きく乖離していない価格帯に収まっていることを示唆しています。

一方で、流動性低（評価C）に分類されるマンションについては、平均坪単価が評価A・Bの物件と比較して15〜20％程度高い傾向が確認されました。築浅・高級・再開発エリアといった条件を備えていても、「価格が上がり過ぎた物件」は売却期間が長期化しやすい状況にあると言えます。

近年は、住宅ローン金利上昇への警戒感や世界経済の不透明感などから、高額物件購入に対する慎重姿勢が強まっています。以前は「将来さらに上がる期待」によって購入されていた物件でも、現在は「この価格で本当に適正なのか」という視点で厳しく見られるようになっています。

港区で強まる「築浅プレミアム」の見直し

港区では、近年の再開発や高級レジデンス供給により坪単価が急激に上昇しました。しかし、築年数以上に「価格とのバランス」が重視される局面へ移行しつつあり、「港区だから売れる」「築浅だから売れる」という単純な時代ではなくなり始めていると分析されています。

中央区湾岸で進む「湾岸内格差」と内陸部の安定推移

中央区湾岸エリアの傾向

中央区の湾岸エリアでは、流動性大・中のマンションと流動性低のマンションとの間で、平均坪単価に大きな差が見られませんでした。これは、湾岸市場では「価格が高いから売れない」という単純な構図ではなく、駅距離、眺望、方角、管理状態、修繕計画、共用施設、投資比率、間取りなど、個別マンションごとの条件差によって流動性が分かれていることを示しています。

中央区湾岸エリアでは流動性低（評価C）のマンションが全体の3割以上を占める一方で、「パークハウス勝どき」や「ドゥトゥール」など代表的な高級マンションは高い流動性を維持しており、購入者が“湾岸全体”ではなく、湾岸内での「勝ち組マンション」を選別し始めていることが示唆されています。

中央区内陸部の傾向

一方で中央区内陸部（日本橋・人形町・八丁堀・築地周辺など）では、流動性中（評価B）のマンションが全体の約9割を占め、比較的安定した需給バランスが維持されています。これらのエリアでは、職住近接ニーズや交通利便性への評価が根強く、投資需要だけでなく実需層による安定した購入需要が継続しています。湾岸エリアほど価格変動が急激ではないため、購入者側も価格に対する安心感を持ちやすいことも安定性に繋がっていると考えられます。

「全体高騰相場」から「個別選択の高騰相場」へ

今回の分析から、都心高額中古マンション市場が「全体的な高騰相場」から「個別選択の高騰相場」へ移行していることが明らかになりました。これまでは、都心・湾岸・築浅・タワーマンションといったキーワードだけで価格上昇が期待できる局面が続いていましたが、今後は単純なエリアブランドだけでなく、「その価格が適正か」「実需に支持される条件を備えているか」がより重要になっていくと見られています。

特に築浅・高価格帯物件では、価格上昇期待よりも「流動性リスク」を意識する時代へ入りつつあり、今後の都心マンション市場では「選ばれるマンションだけが強い時代」へ変化していく可能性が高いでしょう。

データ分析はマンションリサーチ株式会社の福嶋真司氏が担当しました。同氏は不動産市場調査・評価指標の研究・開発を行い、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行っています。

マンションリサーチ株式会社について

マンションリサーチ株式会社は、不動産売却一括査定サイトを運営し、日本全国の中古マンションデータや不動産売出事例データ、不動産売却を志向するユーザー属性の分析データを収集しています。これらのデータを基に集客支援・業務効率化支援および不動産関連データ販売等を行っています。