オフィス不動産市場、2031年までに2兆1,400億米ドルに成長予測：最新市場調査レポートが販売開始

オフィス不動産市場の成長予測
現在の市場サイクルと動向
地域別市場分析
レポートの詳細

オフィス不動産市場の成長予測

本レポートによると、オフィス不動産市場は2025年に1兆6,400億米ドルと評価され、2026年には1兆7,100億米ドルに拡大すると予測されています。さらに、2031年までには2兆1,400億米ドルに達し、2026年から2031年にかけて年平均成長率（CAGR）4.53％での成長が見込まれています。

現在の市場サイクルと動向

現在のオフィス不動産市場は、パフォーマンス格差の拡大が特徴です。ESG認証を取得した高層ビルは、AIを中核とする回廊や政府機関の本部設置が義務付けられている地域に位置する場合、資本とテナントの両方を引き付けています。一方で、セカンダリー物件は二桁の空室率やリファイナンスの圧力に直面しています。

オフィス復帰ルールにより、平日の稼働率は従業員1人あたり約3日で安定していますが、テナントはより健全な空調システム、優れたアメニティ、そしてスコープ3報告を満たす環境認証を求めています。

2023年に資産を売却した機関投資家は、LEEDやBREEAMの認証が賃料プレミアムや規制上の余裕をもたらすゲートウェイ都市の優良資産を優先し、選別的に再参入しています。2024年以降、建設パイプラインが過去最低水準にあることで、プライム物件の空室率はさらに逼迫し、2019年以来初めてオーナーに価格決定力が生まれています。

同時に、2027年までに9,290億米ドル規模のCMBS（商業用不動産担保証券）償還が集中する「償還の壁」が、BクラスおよびCクラスのタワーを所有するレバレッジを効かせたオーナーを、改修ではなく苦境下での売却へと追いやっており、市場の二極化をさらに深刻化させています。

地域別市場分析

北米市場

北米は2025年のオフィス不動産市場シェアの26.84%を占め、マンハッタンのハドソン・ヤード、サンフランシスコのミッション・ベイ、シアトルのデニー・トライアングルといったプライムサブマーケットに支えられています。これらの地域では、2024年末時点でクラスAの空室率がいずれも8%を下回っています。カナダのトロントとバンクーバーは、移民を受け入れる労働力プールを重視する米国のテクノロジー企業やゲーム企業を惹きつけています。しかし、9,290億米ドルのCMBS債務が満期を迎えようとしていることから、リファイナンスリスクが懸念されており、中堅物件のレバレッジを効かせた所有者に対して強制売却の脅威が迫り、物件の質格差を拡大させる可能性があります。

アジア太平洋市場

アジア太平洋地域のオフィス不動産市場は、中国の1級都市、インドのバンガロール・ムンバイ回廊、および日本の都心部における堅調な需要に牽引され、2031年までにCAGR5.95％という最も高い成長率を記録する見込みです。2024年、外資系企業が成長計画を再開したことで、北京のCBDと上海の陸家嘴では420万平方フィートの吸収が見られました。インドでは全国で過去最高の5,200万平方フィートの吸収を記録し、そのうち1,800万平方フィートはバンガロールだけで占められました。東京のグレードAオフィスの空室率は、ガバナンス改革に後押しされた企業の統合を背景に、2024年第3四半期には3.1%まで低下しました。オーストラリアのシドニーおよびメルボルン市場は、ハイブリッド勤務が週2.8日の出社体制に定着し、テナントがNABERS 5つ星評価を取得したビルを優先する傾向にあることから、安定しています。

欧州・中東・南米市場

欧州のオフィス不動産市場は、EPC（エネルギー性能証明書）の遵守義務とリファイナンスの障壁という二重の逆風に直面していますが、主要地区には依然として需要の厚みがあります。ロンドンのシティおよびウエストエンドでは、銀行や法律事務所のテナントがBREEAM Outstanding認証を取得した新築タワーへの再契約を進めた結果、2024年末の空室率は12.8%に低下しました。ドイツのフランクフルトとミュンヘンでは、自動車関連の需要拡大を吸収していますが、需要よりも建設コストのインフレにより制約を受けています。パリのラ・デファンス地区は、非効率なオスマン様式の建物から移転するテナントを惹きつけており、2024年のグレードA物件の総吸収面積は42万平方メートルに達しました。中東では、サウジアラビアとUAEの優遇措置により一等地の空室率が低下している一方、南米のサンパウロでは通貨の変動が落ち着き、2024年第4四半期の空室率は14.6%へと低下し、緩やかな回復を見せています。